L'Immobilier au Maroc, bienvenue à Marrakech.....arnakech !

les premiers symptômes d'une crise de l'immobilier au Maroc

2008-06-02T15:34:00.002+02:00

Que se passe-t-il dans l’immobilier ?
Depuis quelques semaines, notaires et banquiers et les quelques promoteurs qui ont bien voulu l’avouer s’inquiètent de la baisse du rythme des transactions.«Au cours des trois derniers mois, j’ai traité 50% de dossiers en moins qu’auparavant», laisse tomber, dépitée Samira Chekroun, notaire à Casablanca. Ses propos ont un écho auprès d’une bonne douzaine de collègues de la métropole, de Marrakech, Tanger et Rabat. «Je viens personnellement de visiter un appartement près du boulevard du 2 Mars. Mais on demande 15 000 DH le m2. C’est trop, même pour un notaire, population censée être financièrement à l’aise. L’offre est en totale inadéquation avec la demande», poursuit Me Chekroun. Pas de surprise, tous les observateurs du secteur font ce constat depuis plusieurs semaines. En clair, le marché traverse une zone de turbulences.«Oui, il y a maintenant un véritable risque de récession immobilière dans les grandes villes du Maroc», prévient un chargé d’études de la promotion immobilière au sein d’une grande banque de la place. Mais, attention, il ne s’agit pas ici de l’effondrement de l’offre ou de la disparition des acheteurs. Bien au contraire, l’offre existe et la demande aussi, mais elles ne concordent pas, créant une distorsion du marché qui risque, à terme, de provoquer une baisse démesurée des prix, la défiance des banquiers, le resserrement des conditions de financement et, in fine, un ralentissement de l’activité.Le nœud du problème réside dans le fait que la classe moyenne, qui représente plus de 50% de la demande aux dires des opérateurs, ne trouve pas chaussure à son pied. On observe que, depuis décembre, elle achète de moins en moins.Il est encore trop tôt, cependant, pour cerner la tendance dans les chiffres officiels. «Il faudra attendre quelques mois pour que la baisse que nous ressentons se traduise sur les encours», poursuit ce cadre. En effet, les données du Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM) continuent d’afficher des hausses faramineuses. Entre le 31 décembre 2006 et la même date de 2007, la valeur totale des encours des crédits immobiliers aux particuliers est passée de 67,3 à 85,6 milliards de DH, soit une hausse de 27%. Mais le plus impressionnant est l’ascension des encours de la promotion immobilière. Pour cette même période, ils ont enregistré une hausse de 157% ! En effet, ils étaient à 6,4 milliards de DH en 2006, contre 16,6 milliards un an plus tard. Et la hausse ne s’arrête pas là. Du 31 décembre 2007 au 31 janvier 2008, l’encours des crédits à la promotion immobilière est passé de 16,6 milliards de DH à 21,3, c’est-à-dire 28% de plus en un seul mois. Sauf que, durant cette même période d’un mois, l’encours des crédits à l’immobilier, lui, n’a augmenté que de 1,7%. Du jamais vu depuis trois ans !Le prix du mètre carré, lui, suit fidèlement la dynamique de la promotion immobilière, et s’est gonflé au rythme de la demande au point de devenir inabordable. «En moyenne, il faut compter au moins 500 DH /m2 de plus par mois pour les zones en forte demande, depuis décembre», estime le chargé d’études. A Casablanca, ces zones sont les «quartiers sécurisés» de Racine, Anfa, Gauthier, Maârif, Bourgogne et Californie.A Casablanca, les prix sont plus conformes à la logique du marché.Assiette foncière inexistante, hausse des prix des matières premières et très forte demande : la flambée s’explique. «Au milieu des années 1990, il fallait compter environ 6 000 DH pour un appartement de moyen standing, dans un quartier comme Bourgogne. Dix ans plus tard, on joue entre 12 000 et 17 000 DH, c’est à peu près normal, considérant le développement du pays et tous les facteurs du marché», estiment les opérateurs.Le problème, c’est que ces prix sont devenus beaucoup trop élevés pour la classe moyenne. Celle-ci s’est donc tournée vers les logements économiques qui étaient destinés à la couche sociale la plus défavorisée. «Je vous mets au défi de trouver un logement social de moins de 300 000 DH sur Casablanca et sa périphérie», commente un chef d’agence bancaire, rappelant que cette situation peut facilement entraîner un retour des bidonvilles. «Et ceux qui gagnent 2 000 DH par mois, ou vivront-ils ? Si on ne fait rien pour favoriser la promotion immobilière pour le moyen de gamme, tous les efforts déployés par l’Etat durant les 20 dernières années en matière de relogement, risquent d’être anéantis !»Il suffit de se promener dans les quartiers de Sidi Maârouf et de Oulfa pour constater qu’une bonne partie des immeubles de logements sociaux est habitée par de jeunes cadres. En témoignent d’ailleurs les voitures neuves et de bonne marque stationnées devant les immeubles.Le logement social est-il, d’une certaine façon, en voie d’être détourné de sa vocation originelle ?Le directeur réseau d’une banque spécialisée dans l’immobilier abonde dans ce sens, constatant que «nombre de promoteurs, voyant le parti qu’ils pourraient tirer d’une population relativement plus aisée que les acheteurs aux revenus faibles ou irréguliers, ont tout bonnement transformé leurs appartements pour en faire des logements “économiques plus”. Moyennant quelques aménagements, comme des peintures décoratives et des accessoires de cuisine et de salles de bain, ils en profitent pour les vendre sous l’appellation moyen standing à 300 000 ou 400 000 DH». Selon nos calculs, un budget de 25 000 DH est largement suffisant pour embellir un logement selon les ajouts d’équipements évoqués par le banquier. Soit un surcoût de 333 DH par m2 pour un logement de 75 m2. Or, le promoteur, lui, pratique un surcoût de 1 333 DH le m2.«L’Etat doit débloquer du foncier»:Dans la capitale économique, la situation est certes préoccupante, mais moins alarmante qu’à Marrakech. Le marché de l’immobilier se serait complètement déconnecté de la réalité. «Comment expliquer que le mètre carré de villa qui était encore à 4 000 DH en 2002 soit aujourd’hui à 25 000 DH?», s’interroge un banquier, mettant en cause «l’effet mode» dont la ville ocre fait actuellement l’objet. Des notaires de Marrakech, interrogés par La Vie éco, ont confirmé que la situation devenait insoutenable. «Nous avons traité moitié moins de contrats de vente depuis décembre», déplore l’un d’entre eux. Chez Century 21, l’agence immobilière internationale, on partage ce point de vue. «Beaucoup de promoteurs nous demandent de faire appel à notre réseau international pour trouver de nouveaux clients», raconte le DG de la filiale marocaine, Samir Benmakhlouf, qui refuse toutefois de sombrer dans le pessimisme. «C’est l’offre qui est insuffisante, il n’y pas un excès de demande ! Et justement, la majorité de cette demande se situe dans le moyen standing, c’est-à-dire pour des unités vendues entre 500 000 et 1,5 million de DH. Ce n’est pas un signe de mauvaise santé du marché, bien au contraire», analyse-t-il.Même son de cloche du côté de Me El Ouazzani, notaire à Rabat.«Oui, on constate une morosité du marché. C’est surtout au niveau des appartements que nous sentons un ralentissement, mais il ne faut pas dramatiser», nuance-t-il. «La surmédiatisation contribue aussi au phénomène de la spéculation. En attendant, les terrains continuent de se vendre très bien», lance-t-il sur un ton positif. D’autant plus que Rabat a vécu une expérience concluante avec les villes nouvelles de Sala Jadida et Tamesna.William Simoncelli, directeur de Carré Immo, fait lui aussi partie des optimistes. «Les autorités locales doivent rapidement adopter les plans d’aménagement et débloquer du foncier qui servira à cette classe moyenne. Entre-temps, on assistera à une stagnation du marché, mais il reprendra ensuite à la hausse», pense-t-il lucidement.A Tanger, un problème de taille risque également de se poser. La ville aura bientôt besoin de 14 000 unités de logements pour abriter les travailleurs de MedZ et Tanger Med. «Il y a encore des terrains dans cette région. Il faut ouvrir de nouvelles zones d’urbanisation, et donner envie aux promoteurs de construire des logements économiques et moyen de gamme», conseille notre chargé d’études de la promotion immobilière. Il faudra être vigilant, car la tentation sera grande pour les promoteurs de tout miser sur le haut standing. «Surtout que la région attire de plus en plus d’Européens, notamment des Britanniques», prévient M. Simoncelli. Dans l’intervalle, la demande allant crescendo, le même scénario que pour Casablanca risque de se reproduire.En attendant, les promoteurs immobiliers, bien qu’ils admettent constater ce tassement, refusent de paniquer. «Le risque de surchauffe est inhérent au développement fulgurant de l’immobilier ces dernières années. Cette tendance est passagère, dans la mesure où la demande est encore très forte. Il s’agit probablement d’un réajustement des prix dû à un rééquilibrage entre l’offre et la demande», commente Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers. Espérons que la chute ne sera pas brutale.
Marie-Helène Giguère
Source: La Vie Eco

2008-06-02T15:34:00.001+02:00

Acquéreurs , Exprimez vous ICI

2008-05-03T14:54:00.000+02:00

Vous souhaitez acquérir un bien au Maroc ?
Vous avez un doute ?
Vous avez perdu de l'argent ?
Vous avez des problèmes liés à votre achat immobilier ?
Vous souhaitez annuler votre achat ? (compromis de vente )

immobilier : Attention aux maîtres chanteurs !

2008-04-24T02:00:00.003+02:00

Imaginez que vous acheté un bien immobilier. Le transfert de propriété se fait dans les règles de l’art, et le vendeur s’acquitte de toutes ses obligations. Le notaire vous confirme que le bien ne souffre d’aucun problème et que vous pouvez jouir de votre propriété en toute quiétude. Mais, un beau jour, vous vous rendez compte que votre propriété est contestée devant le tribunal.
Pire encore, le contestataire a greffé une pré notation sur votre bien à la conservation foncière. La multiplication des affaires de contestation de la propriété de certains terrains et l’absence de tout fondement pour cette contestation prouve, si besoin est, qu’il existe une véritable mafia immobilière », confie un haut responsable au TPI de Casablanca. Les arnaqueurs profitent en fait des failles de l’article 91 du dahir du 12 août 1913 relatif à la conservation foncière. L’article en question concerne la procédure de pré notation qui vise à sauvegarder un bien dont la propriété est contestée devant la Justice. Signalons d’abord que cette procédure ne bloque pas le bien, qui reste transmissible, mais elle le suit à chaque fois qu’il change de main. L’acquéreur est informé au moment de la transaction que ce bien est greffé d’une pré notation et que la propriété du vendeur est donc contestée devant la justice. « Ce qui décourage tous les acheteurs potentiels », souligne un notaire de Casablanca.
Comment font donc les arnaqueurs pour pouvoir inscrire cette pré notation alors qu’ils n’ont aucun droit sur le bien en question ? Le contestataire, escroc dans ce cas-là, engage une action en justice pour réclamer la propriété totale ou partielle du bien en question. Un bien qu’il ne possède pas, bien entendu. L’issue de cette plainte n’est pas importante puisque le contestataire animé de mauvaise foi sait que le juge tranchera en faveur du véritable propriétaire. Mais la plainte est très importante, parce qu’elle permet de déposer une requête de pré notation auprès du greffier et surtout de négocier un « arrangement payant » avec le véritable propriétaire. Une fois cette inscription autorisée par le tribunal (le greffier et non pas le juge qui traite de l’action de contestation), l’escroc se rend chez le conservateur foncier qui est obligé d’inscrire la pré notation. Selon l’article 91 du dahir de 1913, « la pré notation sur requête introductive en justice conserve ses effets pendant toute la durée de l’instance jusqu’à résolution du litige ». Autrement dit, elle ne peut être radiée que lorsque la justice a tranché définitivement le litige : c’est-à-dire en première instance, en appel et devant la Cour suprême. « C’est une procédure qui dure généralement plus de 5 années durant lesquelles le véritable propriétaire reste soumis à la bonne volonté du contestataire », souligne un notaire de Casablanca. Pire encore, lorsque celui-ci est animé d’une mauvaise foi, il commence même à négocier avec le propriétaire le retrait de sa plainte, moyennant une somme d’argent.
Procédure
Il existe trois types de pré notation avec des effets différents. Le premier s’effectue en vertu d’un titre valable pendant dix jours (réquisition d’inscription et acte à inscrire), alors que la deuxième procédure a lieu en vertu d’une ordonnance du tribunal de première instance et reste valable pendant six mois. Le troisième type est le préféré des arnaqueurs : il s’agit de la pré notation sur requête introductive en justice. Cette procédure reste effective pendant toute la durée de l’instance jusqu’à résolution du litige.
L’Economiste - Naoufal Belghazi

Agences immobilières au Maroc, ATTENTION !

2008-04-17T01:42:00.008+02:00

Honoraires d’agence ! Combien paye réellement un acquéreur lors de l'achat d'un bien immobilier au Maroc ??
(exemple d'acquisition si vous passez par une agence locale)
Encore une fois , nous vous rappelons ici que l'activité de transaction ou d'intermédiation n'est malheureusement pas règlementée au Maroc, c'est à dire qu'il y a sur le marché potentiellement 30 millions d'agents immobiliers (voir notre chapitre l'immobilier au maroc).

FRAIS D'AGENCE !!! ce qu'il se pratique par la majorité des agences au Maroc: 3% ttc acquéreur + 3% ttc vendeur.
Normalement, si vous avez l'intention d'acquérir un bien, le prix que vous verrez en publicité locale, sur internet, en vitrine etc. est affiché sans les frais pour l'acquéreur mais comprenant d'office la partie vendeur (3%) ce qui veut dire que les frais d'agence vous incombant sont de 3%ttc uniquement ! et c'est pas toujours le cas....

Nous avons connaissance de certains cas client qui aurait payé 5, 6 ,9 % et plus de Commission d’agence en plus de la commission vendeur initialement comprise dans le prix affiché (3%ttc)

Nous sommes donc bien loin des 3%ttc part Vendeur et des 3%ttc part Acquéreur, a priori ce qui se pratique en copier/coller dans la grande majorité des agences Immobilières au Maroc.
C’est simple, seul le vendeur a connaissance de la part de commission qui lui est appliquée, soit 3 %ttc donc le bien est proposé aux acquéreurs au prix commission vendeur comprise. Pour l’avoir testé, beaucoup d'’agence vous Indiques que les frais d’agence sont en plus du prix que vous avez constaté dans l’annonce, et peuvent monter jusqu’à 6 % TTC. Le vendeur n’a aucun droit de regard, donc ne contrôle pas le prix réel de vente de son bien comprenant en fait 9 % au total dans le meileur des cas. Cela représente une charge augmentative du prix tellement importante que le client peut fuir.

ex: vous souhaitez acquérir une villa à 600 000 € , elle sera probablement affichée en vitrine à ce prix, comprenez donc que la commission vendeur est comprise a ce prix, donc en réalité le prix net vendeur est de:
600 000 € x 3% = 18 000 € soit un PNV réel de 582 000 €
la commission à votre charge sera donc de 18 000 € et pas plus !
a ce la se rajoute les frais de notaire 2% pour du résidentiel (habitation privée) ou 5 % si l'acquisition est à destination commerciale...

Conseil: vérifier dans tous les cas de figure que le professionnel est
- un numéro de patente (rcs en france),
- le mandat du client (bcp ont des biens en vente mais ne connaissent pas le vendeur)
- une expérience et une culture immobilière acquise au minimum dans votre pays d'origine
- que la transparence au niveau des frais d'agence soit équivalente à l'explication ci-dessus

sinon FUYEZ !!

vous révez d'acquérir un bien immobilier pour vos vacances au soleil ou pour développer votre activité commerciale, changement de vie etc... ne vous y trompez pas , ne foncez pas tête baissée ce qui est malheureusement trop souvent le cas ! le soleil peut éblouir mais protégez vous dès le départ !!! le cabinet thierry oehler immobilier, spécialisé dans l'immobilier de luxe à l'international vous propose une assistance à l'acquisition afin de garantir au maximum votre achat, quelqu'il soit .... notre objectif: sécuriser la transaction de nos clients.

Ne verser jamais de BLACK lors d'un achat immobilier..

2008-04-17T01:41:00.002+02:00

on pourrait penser que cela existe uniquement dans les films américains, les systèmes mafieux !
ne croyez pas cela, le paiement d'une partie au black ( en espèce non déclaré) au Maroc est de coutume, mais qui profite réellement de ce système ? un peu tout le monde, agences immobilières, vendeurs, promoteurs et aussi certains notaires peu scrupuleux....... alors attention , votre rêve d'achat peut se transformer en vrai cauchemar et ne comptez pas sur les tribunaux marocains pour vous défendre, votre dossier sera placé en bas de pile et pendant plusieurs années....

vous êtes tenté d'acquérir un bien immobilier au Maroc ! bien pourquoi pas, n'allez pas trop vite pour votre acquisition et vous l'avez peut être remarqué, dans le sud de la france, il y a aussi le soleil presque annuellement, des pieds a terres abordables, des villas avec piscine si vous avez plus de budget, la mer et en plus vous pouvez vous y baigner, l'atlantique marocain est à peine 18° !!! si vous optez pour Marrakech, la mer n'est pas présente !

dans la majorité des cas, vous remarquerez que l'agence immobilière vous motivera certainement à verser 30 % environ en espèce lors du compromis de vente avant d'aller chez le notaire ceci en vous expliquant que c'est la règle et coutume au maroc et si vous ne souhaitez pas le faire vous ne pourrez pas acheter FAUX ! j'ai assisté des clients francophones dans leur acquisition en controlant dans sa globalité le dossier et en refusant le paiement de la partie au BLACK, cela n'a pas enfrein la vente...je dirais meme que cela embête certaines agences car elles touchent en plus des frais d'agence que vous payez une commission sur la partie éventuellement versée au NOIR.. plus elle obtient de votre part , plus elle touche derrière.

est-ce a vous de payer les travaux (non garanti) payés par le vendeur au noir lors de son achat ? la est la vrai question car c'est le prétexte le plus souvent utilisé car le vendeur paye la TPI (taxe sur les profits immobiliers) et donc est-ce également a vous de payer la TPI du vendeur alors que vous allez la payé lors de la revente éventuelle. la taxe est de 20 % faites le calcul !

EX: vous acheté un appartement à 700 000 dhs (prix de vente) vous verser en espèces au vendeur 30 % soit 210 000 dhs, vous allez donc acheter réellement à l'acte votre appartement au prix de 700 000 - 210 000 = 490 000 dhs déclaré. le vendeur paye la TPI de 140 000 dhs avec votre argent, il lui reste 70 000 dhs + 490 000 dhs = prix de revient: 560 000 dhs au global. la vente est enregistrée aux impôts et ne croyez pas qu'il ferme les yeux, ils peuvent vous contrôler dans les deux à trois mois suivants votre achat, vous êtes européens, vous avez de l'argent donc il vont vous en prendre encore un peu plus.... vous risquez de voir réajuster votre achat à la base du marché réel identifié en l'occurence, un prix de 700/900 000 dhs et c'est vous qui payerez le delta de la TPI manquante aux impôts ! revente < ans =" 20"> 8 ans exonération totale, enfin reste a voir !

quelques conseils...
- ne verser sous aucun prétexte de l'argent en espèce lors d'une acquisition au Maroc. a ce jour rassurez vous l'offre dépasse très nettement la demande, vous aurez donc le choix ! sutout prenez votre temps.
- demandez et vérifiez obligatoirement le TITRE de propriété au vendeur, il arrive qu'un bien se vende deux fois dans la journée !
- demandez au notaire un compromis de vente en français obligatoirement et faites le enregistrer par le notaire, ces quelques frais en plus de l'ordre de 400 € mais c'est la garantie que le bien soit à vous.
etc..

nous pouvons vous assister lors de votre acquisition afin de sécuriser votre transaction au maximum. contactez-nous.

Choix du notaire ! Faites le TRI

2008-04-17T01:40:00.001+02:00

ah NOTAIRE quel mot rassurant, normalement c'est un officier ministériel...c'est le cas dans beaucoup de pays comme la france ou la transaction sera dans la majorité des cas sécurisée

Au maroc, certains sont sans scrupules et gagnent beaucoup d'argent.... énormément d'argent !
par expérience, suite à beaoup de litige , je vous indique un nom a éviter " MANSOURI " à Marrakech, plus comunément appelé ARNAK...ECH , alors si on vous propose de signer en son étude, réfléchissez a deux fois.............
d'aillleurs, pour l'anecdote , un médecin urgentiste " SOS médecin" du même nom , à éviter également c'est 60 € la visite, on en plus il vient avec un ami, vous demande de payer qu'en espèce.... et surtout il fera tout pour vous distraire pour ne pas faire la note de frais.....bizarre

notre cabinet dispose d'une sélection de notaires fiables au maroc et dans tous les cas vous assiste pour votre acquisition, n'hésitez pas à nous contacter.

l'immobilier au maroc ! attention DANGER

2008-04-17T01:27:00.004+02:00

Vous êtes francophone ? prenons l'exemple de la France....
La transaction immobilière en "France"est réglementée par la loi Hoguet.
( LOI N°70-9 DU 2 JANVIER 1970 )
Ne vous y trompez pas, Ce n’est pas le cas au Maroc ! Tout le monde est agent immobilier ou le devient très facilement. en effet, l'activité n'étant pas règlementée, très souvent les entreprises qui se développent indique d'office dans l'objet social " transactions immobilières" ...
Certains agents immobiliers ne sont pas déclarés et risquent de s’envoler avec votre acompte !
Au regard du fonctionnement des agences présentes sur le marché au Maroc dont la plupart
ne dispose d’aucune expérience probante dans l’immobilier en général, on constatera qu’
il est très facile de monter son agence car l’activité n’est absolument pas réglementée comme en France par exemple et quasiment comme dans tous les pays d’Europe.
Il y a donc 30 millions d’agents immobiliers potentiellement en activité !!!
Beaucoup travaille sans mandat de vente, à chaque coin de rue quelqu'un vous propose un bien à acheter (cireur de chaussure, taxi, gardien, faux agents immobiliers, samsar etc)…
On constatera un manque de service, de professionnalisme, de transparence, de connaissances juridiques évidentes au sein d’une grande majorité d’agences immobilières.
Il est évident que beaucoup ne dispose pas de la formation de base et ne se forme pas localement. Tous ces comportements génèrent des craintes auprès des investisseurs, ne prenez pas le risque de perdre votre argent…nous l’avons constaté à plusieurs reprises dans beaucoup de dossier litigieux de clients.
Le compromis doit se signer chez un notaire obligatoirement !

les apparences peuvent être trompeuses !!
à marrakech vous constaterez qu'il y a sur le marché un nombre impressionnant d'agences immobilières, environ 300 ce qui est énorme car en fait marrakech n'est pas si grand que cela puisque le centre ville touristique se résume aux quartiers: place djema elfna, guéliz, victor hugo et hivernage. il suffit de descendre et remonter le boulevard mohammed V et vous trouverez les 20 premières agences, pignon sur rue, vitrine, bien placée etc. pour information, apriori la plupart sont des anciens vendeurs " super requins " du time share en espagne, vous savez ceux qui vous invite à coup de champagne pour vous vendre un appartement à temps partagé....
il y a donc une forme de monopole sur marrakech puisqu'ils se connaissent tous, ils étaient collègues en espagne, alors quelles sont les pratiques ?
rappelez-vous , les agences travaillent sans mandat de vente....
ex: ils sont une vingtaine a travailler ensemble, une seule rentre un bien en accord direct avec le vendeur, le même bien est partagé au sein des autres agences ( fichiers communs ou délégation de mandat en france) seulement, on constatera que le bien est affiché volontairement a différents prix de vente avec de très importantes commissions... le principe de base ne serait pas contestable si tout était fait dans les règles de l'art ce qui n'est pas le cas, car le propriétaire voit son bien banalisé sur le marché a des prix différents et malheureusement ne controle pas sa diffusion publicitaire voir le retrait du bien en cas de vente ou abandon...
vous constaterez donc que beaucoup de biens affichés ne sont plus en vente mais toujours présent sur le marché. nous avons des clients qui ont leur propriété en vente alors qu'ils ne sont absolument pas vendeur, c'est dramatique ! imaginez le touriste qui passe ses vacances dans une maison d'hôte et qui la voit en vente partout !!!!

Acquéreurs, ne perdez plus votre temps, nous recherchons pour vous - contactez-nous
Vendeurs, choisissez un vrai partenaire !